40家住房企业未缴纳40亿土地增值税

去年,中央电视台报道,万科、华远等40多家住宅企业在八年内拖欠土地增值税超过3.8万亿元,这在当时社会上引起了热烈的讨论。

目前,土地增值税的结算也已提上各地区的议事日程。下半年,房地产市场可能会掀起土地增值税清算风暴。

近日,《国家商报》记者获悉,广东省地方税务局制定并颁布了《广东省地方税务局土地增值税清算管理条例》(以下简称《条例》),对全省房屋企业土地增值税清算提出了详细要求。该文件于7月1日正式实施。

同时,厦门(房地产)修订后的土地增值税清算办法也将于今年9月实施。

广州某房地产公司副总裁表示,新《条例》的实施将使广东省土地增值税清算政策更加完善和规范,清算效率和进度有望提高。以前用于合理避税的方法是不可持续的。

该政策对大型住宅企业的影响相对有限,但缺乏良好财务规划、依赖土地增值获利的中小住宅企业将面临严重影响。

推迟清算很难继续。广东省地方税务局相关负责人在接受当地媒体采访时表示,《条例》的目的之一是解决税务机关和纳税人土地增值税清算中长期存在的执法风险和涉税风险,如程序不清、责任不清等。

对于最敏感的延迟清算问题,《条例》建议,只要纳税人已完成房地产开发项目的验收(备案),转让的房地产建筑面积占项目总可销售建筑面积的85%以上,或者剩余的可销售建筑面积已出租或自用,但比例不超过85%,或者在取得清算项目最后一份销售(预售)许可证后三年内未售出。或者主管税务机关有理由认为纳税人逃避纳税义务,可能导致税收流失。经县级以上地方税务局局长批准,主管税务机关可以要求纳税人缴纳土地增值税,只要符合三个条件之一。

长期以来,我国土地增值税的征收和管理效率低下。

按照此前执行的《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。根据以前实施的《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税基础,按30%~60%的累进税率征收的。

可以说,在如此高的累进税率下,土地增值税理论上不应该低。

但事实上,2012年征收的土地增值税仅为2719亿元,远低于土地出让收入的2.69万亿元,甚至不到契税的2874亿元。

克里研究中心的分析师朱一鸣说,征收土地增值税包括预征和清算。

预申请部分可以严格执行,操作并不难。

但是,按照以前的规定,清算部分更难操作。

在正常情况下,主管税务机关在房地产开发项目全部完成、销售完成85%以上之前,不会对其进行清算。然而,由于房地产开发项目的滚动开发,从征地、开发到竣工通常需要2-3年的时间。在不利销售的情况下,在项目获得三年销售许可证之前,不得进行清算。

由于难以认定,这将导致征收不力,许多土地增值税的征收也将不复存在。

上述房地产公司副总裁表示,过去开发商选择拥有一定比例的商业地产或住宅楼,这使得该项目不符合清算条件,从而避免最终清算。例如,如果一个项目的商业部分超过20%,即使所有的住宅产品都卖完了,只要开发商选择持有这部分商业财产而不出售,清算条件就无法满足。

不过,《条例》现已明确规定,出租或自用的剩余可出售建筑面积,须进行土地增值税清算,这对试图通过自有物业逃避清算的开发商将是一大打击。

厦门市加强增值税清算厦门市地方税务局近日也发布了《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》征求意见稿,将于今年9月实施。

这份草稿已经从上一份修改过了。规定纳税人开发的房地产项目符合清算条件,主管税务机关发出清算通知的,应当自收到清算通知之日起90日内到主管税务机关申报清算。

厦门修订的新土地增值税清算办法不涉及税率调整。

根据草案,对于已竣工验收的房地产项目,转让的房地产建筑面积占项目总可销售建筑面积的85%以上,或者剩余的可销售建筑面积已出租或自用,但比例不超过85%;取得销售(预售)许可证三年仍未完全销售的;纳税人申请注销税务登记,但未办理土地增值税舞弊揭示和清算手续的,税务机关可以主动要求其申请清算申报。

中国政法大学财政、税收和金融法研究所教授施郑文曾经说过,土地增值税政策是在1994年制定的。许多年后,政策本身出现了一些漏洞。

土地增值税实行税前清算制度,即纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得收入。如果土地增值税因成本确定等原因无法计算,可先计提税前,项目完成后进行清算。

但是,在实际操作中,由于清算过程中涉及的环节太多,许多项目没有按时清算。

业内人士表示,地方政府一直在等待国家税务总局的具体实施细则,希望规范和明确土地增值税预征和清算的法律政策。然而,由于延期,当地政府正计划根据当地情况发布细则,以弥补土地增值税征收实施中的政策缺口。

中小住宅企业的资本链面临压力。现在住宅企业的资金链越来越紧。此时,增加土地增值税的结算是否会成为压垮住房企业的最后一根稻草?朱一鸣认为,对于开发商的潜在影响,土地增值税的征收比清算有更大的影响。

这是因为土地增值税的预征日期在项目投资周期内,是需要资本投资的时候。如果严格执行,将对企业当前的利润和现金流产生相当大的影响。

然而,清算过程主要发生在商品房交易过程中。此时,开发商正处于项目还款期,直接压力并不是特别大。

即使将来严格执行,从长远来看,它对高营业额和低毛利企业的影响也是有限的。

朱一鸣认为,应缴纳的土地增值税是每个企业应缴纳的未缴税款,已经预提并缴纳。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的清算条件,针对土地增值税清算准备金这一部分对所得税的影响,各企业计提了土地增值税清算准备金,并确认了递延所得税资产。

从2012年企业应缴纳土地增值税的情况来看,部分企业应缴纳更高的土地增值税,未来清算不会出现问题。

上述房地产公司副总裁还认为,对于大多数上市房地产公司来说,由于良好的财务规划,土地增值税已经通过合理的税收安排分配到项目开发的各个环节,清算环节的财务压力并不大。此外,这些公司已经取得了足够的收益,因此这种紧缩对主流房地产公司的影响相当有限。

此外,征收土地增值税的金额与地价成本直接相关。许多中小住宅企业往往采取低营业额、低发展、高毛利的策略。由于提前征地时地价成本较低,征收自然会更强。如果没有合理的财务规划,一旦进行严格的清算,要么项目赔钱,要么企业直接被拖垮。

这些人说。

然而,清算的力度还不清楚。

朱一鸣坦言,土地增值税处于尴尬境地,必须征收,否则就没有有效的房地产监管手段。但是,如果严格征收,必然会增加企业负担,不利于行业发展,对抑制房价产生相反的效果。因此,当地政府的态度一直相当谨慎。

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