易宪容:国内房地产市场非市场监管将终结

在今年的两会上,房地产问题也是会议的热门话题。不同兴趣的人总是会对这个热门话题发表意见。

这是多年来的惯例。

与前几年一样,职能部门负责人的发言经常成为媒体关注的焦点。

例如,今年,职能部门负责人关于房地产市场的声明受到双向监管。不过,首长们并没有说这种双向规管的内容和意义是甚么,但事实上,他们在政府报告中已十分清楚。

对此,不同兴趣的人只能从彩票和号码的不同角度来解释。

例如,对于房地产开发商来说,这种双向监管被解释为不允许价格上涨或下跌。

只有这样,国内生产总值才能持续增长,产能过剩才能逐步消化,中国银行业危机、金融危机和房地产泡沫破裂引发的经济危机所引发的社会问题才能得到预防。

根据这种对双向监管的解释,2014年政府对房地产市场的干预应该比前几年更深。

我们不仅要控制住房市场的生产和销售,还要控制住房市场的价格。不仅要控制房价的上涨,还要控制房价的下跌。

房价既不能上涨也不能下跌。

简而言之,房地产市场的发展完全是由于政府的干预。

对于这些解释,他们不仅没有走出前几年政府房地产宏观调控的道路,而且从维护房地产企业利益的角度进行了完整的解释,希望能在2014年控制国内房地产市场。

但事实上,无论从政府报告中关于房地产市场治理的概念来看,都是经济发展的大趋势,与几年前相比,已经发生了巨大的变化。

近几年来,房地产宏观调控的方式和思路(如限购、限价、限房类型等)。)已经结束了。

例如,十八届三中全会精神的核心是让市场在资源配置中发挥决定性作用。

如果房地产市场的价格受到政府政策的控制,既不涨也不跌,那就完全违背了这些精神。

尽管政府自2013年以来默认了以前的房地产政策,但至少没有办法增加政府的行政干预。

因此,如果市场要在房地产资源配置中发挥决定性作用,政府对房地产的宏观调控将更加强调经济杠杆(如信贷和税收政策)和市场在房地产价格机制形成中的决定性作用,而不是政府对房地产价格涨跌的控制。

其次,经过十多年的快速发展和繁荣,国内房地产市场不仅成为投资投机主导的市场,而且已经形成了巨大的房地产泡沫。

对于这个巨大的房地产泡沫,政府几年来一直在使用行政手段来抑制泡沫,不让它破裂。

然而,由于国内房地产市场的巨大风险,这些政策只能推迟这些风险的充分暴露,而不能消除它们。

另一方面,对于这个巨大的房地产泡沫,政府越支持城市,房地产泡沫积累的风险就越大。

这是中国许多城市房地产市场面临的问题。目前,没有人能改变国内房地产市场的不可持续性。

然而,等待这些城市的房地产爆发,可能会造成多大的损害(因为国内房地产市场以前从未经历过任何周期性调整)。

在这种情况下,房价能不涨不跌吗?第三,当前国内外金融市场形势发生了根本性变化。

例如,最近人民币贬值将对国内房地产市场产生巨大影响。

因为,作为一个以投机为主的资本密集型行业,如果人民币贬值,房地产市场将逆转预期。如果投资者退出市场或不敢再轻易进入房地产市场。

这是因为人民币贬值不仅会导致资金较早从海外流入中国,或者不敢轻易再次进入中国市场,还会导致中国住房资产价格下跌,让投资者以过高的价格逐渐放弃这些资产。

在这种情况下,住房市场的第一次出现是住房销售的整体快速下降,甚至迫使一些房地产开发商降价销售。

更重要的是,人民币贬值不仅可能会逐渐将较早进入国内住房市场的资金从住房市场中抽走,还可能会迅速增加国内房地产企业较早的海外融资成本(近年来国内房地产企业的海外融资已经达到1万多亿美元)。

在这种情况下,资本密集型房地产行业可能会更糟。

因为这可能导致房屋销售和价格的全面下降,但融资成本上升。如果房地产企业的负债率过高,这些房地产企业可能面临资金链断裂的风险。

在这种情况下,房地产开发商更有可能降低价格,以应对此类资金可能中断的风险。

然而,房地产企业出售房屋的降价不仅会进一步增强对房价下跌的预期,还会导致实际房价水平的整体下行。

如果出现这种情况,国内住房市场将很快进行定期调整,房价不可能不涨不跌。

此外,随着互联网金融的快速发展,对国内金融市场的最大影响是允许整个金融市场的价格上涨,存款流出银行系统。

在这种情况下,银行贷款利率不仅会全面上升,还会减少银行的可贷资金。

而这种情况很快就会传递到银行对房地产市场信贷的全面收紧。

如果银行全面收紧房地产市场信贷,将对国内房地产市场造成致命打击。

在这种情况下,房价怎么能保持不变而不涨不跌呢?

美国QE的退出也将对国内房地产市场产生巨大影响。

通过以上分析,国内房地产市场旧的宏观调控模式已经走到了尽头,政府2014年的房地产调控政策不太可能在旧的模式上迈出步伐。

因为,由于整个市场的大趋势,国内房地产市场将有新的宏观调控方式。否则,国内房地产市场面临的困境只会越来越深。

有些人希望房价不会涨跌,只是痴心妄想。

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